「研究学園のマンションは高すぎる…」
「万博記念公園やみどりのに逃げようかな…」
そう考えている方、ちょっと待ってください。
最新の地価データを見ると、万博・みどりのエリアも前年比＋15%超の爆上がりを見せており、もはや「安価な逃げ場」ではなくなっています。
そんな「逃げ場なし」のつくばマンション市場に、ラスボス級の物件が登場します。
JARI（日本自動車研究所）跡地に建設される、総戸数602戸の「プレミストつくば研究学園（仮称）」です。
「渋滞知らずの南側」
「スーパー・教育施設隣接」
魅力的なキーワードが並びますが、一つだけ重大な注意点（計画変更）があります。
購入検討者が絶対に知っておくべき最新情報をまとめました。
プレミストつくば研究学園の概要と気になる価格予想
- 物件名： プレミストつくば研究学園（仮称：つくば市学園南2丁目計画）
- 売主： 大和ハウス工業
- 総戸数： 602戸（15階建て）
- 完成予定： 2027年9月頃
- 立地： 研究学園駅 徒歩9分（南側）
注目すべきは「602戸」という圧倒的な規模。
共用施設の充実が予想され、つくばエリアのランドマークになることは間違いありません。
【独自予想】坪単価240万円？70㎡で5,000万円台が濃厚
「いくらなんでも高すぎる」と嘆く前に、現実的な数字を直視しましょう。
周辺の中古成約価格と、昨今の建築費高騰（ゼネコン事情）から算出した、私のガチ予想価格を公開します。
結論：平均坪単価は「約240万円」前後になると予想します。
70㎡（3LDK）の価格イメージ表
階数や向きによる価格差（パンダ部屋と王様部屋）の予想レンジです。
| 部屋タイプ | 坪単価 | 予想価格（70㎡） |
|---|---|---|
| 低層・条件悪 | 約210万円 | 4,400万円台〜 |
| 中層・平均 | 約240万円 | 5,100万円前後 |
| 高層・角部屋 | 約270万円〜 | 5,800万円〜 |
「4,000万円台で買える部屋」も用意されるはずですが、倍率は必至。
ボリュームゾーンは5,000万円台前半となり、「世帯年収800〜1,000万円」のパワーカップルがメインターゲットになるでしょう。
根拠は「サーパス」と「建築費」
なぜこの強気な価格予想になるのか。理由は以下の2点です。
1. 近隣中古（サーパス）の高騰
すぐ近くにある築浅中古「サーパスつくば研究学園」が、直近で坪170〜180万円（70㎡換算で約3,800万円前後）で取引されています。
2. 新築プレミアムと建築費
一般的に新築は中古相場に2〜3割乗せとなりますが、現在は資材高騰でそれ以上コストがかかります。
中古の坪180万円に30%上乗せすると、坪234万円。これが最低ラインです。
ランニングコストは「安め」と予想
本体価格は高いですが、毎月の支払いは意外と抑えられるかもしれません。
本物件は広大な敷地を活かした「自走式・平置き駐車場」がメインになる計画です。
- 機械式駐車場が少ない： 将来のメンテナンス費用（修繕積立金）が上がりにくい。
- 602戸のスケールメリット： 1戸あたりの管理費負担が分散される。
「ローン支払いは高くても、管理費込みの総支払額ではタワマンよりマシ」という現象が起きそうです。
研究学園マンション比較！新築プレミスト vs 中古ライバル物件
「新築のプレミスト」か、それとも「駅前の中古」か。
研究学園エリアで比較検討すべきライバル物件との違いを整理しました。
パークハウスつくば研究学園（駅徒歩4分）
駅北口のランドマーク的存在。
立地は最強ですが、築年数が経っており、中古価格も高騰しています。
サーパス研究学園（駅徒歩圏）
南側に位置する既存マンション。
結論： 中古も高騰して在庫が少ない今、「好条件の部屋を選べる新築」であるプレミストの優位性は高いです。
万博・みどりのマンション価格も高騰！
研究学園を選ぶべき理由
「研究学園が高いなら、隣の駅へ」という戦略は、2026年現在、通用しなくなっています。
- 万博記念公園： 基準地価が前年比 +15.0%
- みどりの： 基準地価が前年比 +8.4%
周辺エリアも軒並み値上がりしている今、中途半端に駅から遠い場所を買うよりも、
「資産価値が落ちにくい、研究学園駅徒歩圏の大規模物件」
を選ぶほうが、長期的には安全資産になる可能性があります。
研究学園マンションの落とし穴！
地元民が教える「渋滞」のリアル
なぜここまで「南側（学園南）」を推すのか。
それは、研究学園エリアの道路事情が「物理的に詰んでいる」からです。
① 片側1車線の限界
イーアスつくばの周辺こそ片側2〜3車線で整備されていますが、そこを一歩出ると、主要道路のほとんどが「片側1車線」です。
逃げ道がないため、一度ハマると抜け出せません。
② サイエンス通りの悲劇
エリアを縦断する「サイエンス通り」は、土日になるとイーアスやコストコへ向かう車で完全に機能不全に陥ります。
北側（学園の森方面）に住むということは、週末のたびにこの渋滞と戦うことを意味します。
南側（プレミスト立地）の強み
プレミストがある南側エリアは、この「北側の渋滞地獄」に関わらずに生活できます。
新都市中央通りを使ってスムーズに東西移動ができ、高速道路（圏央道）へもストレスフリー。
「渋滞に巻き込まれない権利」を買うと考えれば、価格の価値はあります。
【重要】プレミストつくば研究学園の目玉「学校移転」は中止に
ここが今回の記事で最も伝えたいポイントです。
当初、この開発エリアの目玉として「名門・茗溪学園（中高一貫）」の移転計画がありましたが、2025年9月に正式に「中止」が発表されています。
購入検討時の注意点
「名門校が隣に来るから資産価値が上がる！」という古い情報のまま検討している方は要注意です。
建設費高騰により、学校は現在の場所（稲荷前）に留まることになりました。
それでも「教育・商業」は充実する？
メインの学校は来なくなりましたが、開発の魅力がゼロになったわけではありません。
以下の施設は予定通り計画されています。
- スーパーマーケット： 敷地内に「カスミ」が出店予定。冷蔵庫代わりに使えます。
- 教育施設： 学校の代わりに「学習塾」などのテナントが入る予定です。
「学校のチャイムや砂埃が来なくて逆に良かった」とポジティブに捉えることもできます。
スーパーが敷地内にある利便性は、共働き世帯にとって学校以上のメリットかもしれません。
研究学園南側の学区問題
公立小中学校が遠い現実
「私立が来ないなら、公立に通わせればいいや」
そう思っている方に、もう一つ厳しい現実をお伝えしなければなりません。
このマンション（学園南2丁目）の指定学区は、以下の通りかなり距離があります。
| 種別 | 学校名 | 距離（目安） |
|---|---|---|
| 小学校 | 葛城小学校 | 徒歩約30分（約2km強） |
| 中学校 | 手代木中学校 | 徒歩約50分（約4km弱） |
地図を見ると、近くに「春日学園」や「学園の森義務教育学校」といった人気のマンモス校がありますが、これらは「学区外」です。
「目の前に学校があるのに、遠くの指定校まで30分以上歩く」というねじれ現象が起きています。
【口コミ】掲示板の注目話題
掲示板で話題になっているのが「学区論争」と「仕様の高さ」
マンションコミュニティ等の掲示板では、早くも購入検討者による激しい議論が交わされています。
ポジティブ・ネガティブ両方の意見をまとめました。
😱 ネガティブな口コミ：やはり「学区」がネック
- 「小学校まで徒歩29分、中学校まで徒歩53分。何が子育て環境？終わってる」
- 「より近い学校があるのになぜ？子育て世代からの支持は得られないのでは」
- 「この距離を通わせたい親はいない。事故が心配」
公立派のファミリー層からは、やはり通学距離に対する懸念の声が圧倒的です。
✨ ポジティブな口コミ：仕様は「高級路線」か
- 「トイレに独立手洗い付き、バルコニー奥行き2mなど高級路線のよう」
- 「駐車場120%、エレベーター7基など設備が充実している」
- 「公立中への進学を考えていない家庭（私立派）がターゲットでは」
建物自体のスペックはかなり高く、「安かろう悪かろう」ではないことが伺えます。
学区を気にしない私立派や、DINKS・シニア層にとっては満足度の高い物件になりそうです。
研究学園マンションを諦めて「土浦」はあり？資産価値の視点
予算オーバーの解決策として、不動産屋は必ずこう言います。
「隣の土浦市なら、広くて安いですよ」
確かにデータ上は正解です。
価格は研究学園の半値近くで買える物件もあり、常磐線（始発）で座って通勤できる利便性もあります。
しかし、研究学園に住みたい人は「土浦」を選ばない
ここからは本音の話です。
研究学園を検討している方は、単に「家」を探しているのではなく、「つくばエクスプレス沿線の新しい街並み」や「教育環境・ブランド」を求めています。
「土浦の駅前」と「研究学園の街並み」は、全く文化が異なります。
いくら安くても、妥協して土浦を選んで後悔するくらいなら、
「無理をしてでも研究学園にしがみつく」か、「資産価値を信じてプレミストを買う」ほうが、精神的な満足度は高いはずです。
まとめ
学校中止でも「買い」なのか？
結論として、「学校移転中止を織り込んでも、検討する価値はある」物件です。
- 逃げ場のない相場： 周辺駅も高騰しており、研究学園駅チカの資産性は堅い。
- 希少な南側・大規模： 渋滞を回避しつつ、大規模ならではの共用部とスーパー隣接の利便性は唯一無二。
- 価格次第： 資材高騰の影響で高値が予想されますが、中古市場も上がっているため、新築の割高感は薄れています。
「教育ハブ」の夢は少し崩れましたが、「生活利便性の高い大規模マンション」としての価値は健在です。
販売開始は2026年春以降の予定。情報のアップデートを待ちましょう。